מהם הסיכונים לפני השקעה בנדל"ן מעבר לים?
השקעה בנדל"ן בחו"ל, מייצרת לנו הזדמנות נפלאה להשיג תשואות חלומיות לכסף שלנו? לפני שנרוץ לבצע עסקה חדשה כדאי מאוד להתחשב גם בסיכונים הרבים שיש. איך ניזהר ממלכודות שיכולות לגרום לנו להפסד כספי?
ההשקעה בנדל"ן בחו"ל, מהווה אחת האופציות הקורצות להשיג תשואה נאה לכסף שלנו. כאשר הבורסה קרובה לשיא, הבנקים אינם מציעים ריבית הגונה עבור הכסף והחסכונות שלנו, ברור שזירת הנדל"ן ממשיכה למשוך אליה משקיעים רבים. כולנו קוראים הצעות רבות מצד חברות בעיקר בעולם הרחב, המציעות תשואות של 7,9,11 ואפילו 13 אחוזי תשואה.
על הנייר ההצעות קוסמות וברור שמדובר כאן במאות אחוזים עודפים השקעה בארה השקעה בארה"ב מצריכה מומחיות צילום: איי.אף.פי על פני מה שהכסף שלנו עושה כרגע בבנק, בפק"מ, מק"מ וגם בשוק ניירות הערך. מצד שני, אנו איננו מקצוענים בתחום הנדל"ן בעיקר מעבר לים ולא תמיד מודעים לסיכונים הרבים הנילווים לעסקאות כגון אלה. חלקנו רוכשים דירות או בתים על הנייר לאחר צפייה במצגת ופגישה בארץ עם אנשי מכירות מיומנים שמוכרים לנו הרפתקאות מעבר לים.
חלקנו טורחים לטוס לארה"ב, גרמניה או רומניה ונחשפים בפועל לפרויקטים שנראים מצוין, אבל אין לנו היכול להעריך באמת מה שווי הפרויקט? האם קנינו במחיר הגון? האם אכן יש כאן הזדמנות אמיתית ליהנות מעליית ערך או מתשואה חודשית מצוינת? מה באמת שווה השכונה בה הציגו לנו את הבית? האם הנתונים מסמנים הגירה חיובית או שלילית אל השכונה? מהו המרחק בין הבית לבית הספר הקרוב? מהי רמת החינוך באזור המבוקש?
שי אלרואי יזם נדל"ןישראלי חי כבר עשור ביוסטון ארה"ב ובונה שם עשרות יחידות דיור, בתי מגורים ופרויקטים נדל"ניים אחרים בעיר השלישית בגודלה בארה"ב. שי אלרואי מסביר לנו איך ניזהר מסיכונים מיותרים ומתייחס לסוגיה שכולנו מודעים לה: יזמים ישראלים שמפתים אותנו לעסקאות מפוקפקות.
אלרואי: "יש הרבה שיחות על יזמים ישראלים שמוכרים עסקאות בעייתיות מעבר לים. זו אינה תופעה חדשה, זה קורה כבר עשרות שנים ואני מכיר סיפורים רבים על ישראלים שרכשו נכסי נדל"ן במחירים מפתים לכאורה, לפני שגילו שאותו הנכס נמכר בשנה קודמת בשליש המחיר. ולכן, חשוב לערוך מבחנים רבים שחשוב לערוך לפני חתימה על הסכם.
מי שאינו מקצוען, יתקשה לעשות את כל הבדיקות הנחוצות. לעיתים מציעים לנו אחוזים מדהימים של תשואה, נורת האזהרה צריכה מייד להידלק. אין יותר כסף קל בעולם ובטח לא בשוק הנדל"ן בו מסתובבים שחקנים מקצועיים ומנוסים. על מנת שלא להתרסק, שווה וחשוב לעקוב אחרי אתרי נדל"ן מקומיים הנוהגים בשקיפות ומוסרים לנו מידע הכרחי: היסטוריית הנכס, מחירי הנכס בעבר, רמת מתחזוקה, שיפוצים אחרונים, תכניות בניה ופיתוח בשכונה ועוד.
סוכן נדל"ן מקומי בהחלט יסייע לנו להפסיק להתרגש מסכומי הכסף שנרוויח ויספק לנו את המידע הנחוץ על הסיכון בעיסקה. אנשי עסקים ישראלים מסוכנים לנו לעיתים בשל ההיכרות שלהם את האופי הצרכני הישראלי. הם יודעים מה נקודות החוזקה, ממה אנו מתלהבים ואיך לדבר איתנו.
מלכודת קלאסית היא המחיר הכללי! אנו מקבלים הצעות לרכוש דירות בערים אמריקאיות בעשרות אלפי דולרים בודדים. המשקיע הישראלי משווה באופן הגיוני את המחיר למחירה של דירה בתל אביב, בחיפה או בשרון ומבחין מיד בהבדל של מאות אחוזים. ההשוואה הזו היא טעות גדולה כיוון שמדובר בשני עולמות אחרים. אין טעם להשוות את הנדל"ן בארה"ב ובישראל, זה בכלל לא קשור.ההשוואה היחידה שיש לעשות היא אל מול נכסים אחרים בקרוב לנכס שהוצע לנו. הייתי מציע למשקיע הישראלי לשכור את שרותיו של איש נדל"ן מקומי שיבדוק עבורו את כל הנתונים. חבל לסכן מאות אלפי דולרים בהחלטה פזיזה וללא סיוע הכרחי של מקצוען מקומי שמכיר בעל פה את כל הנתונים והסיכונים".
במה שונים האמריקנים מאיתנו? "עיקרון השקיפות הוא קדוש אצלם והעסק הרבה יותר מסודר. אתה בקלות יכול לעקוב אצלם אחרי כל רישומי הנכס ההיסטוריים ולהבין למשל שנכס שהוצע לך לכאורה במחיר מדהים של 100 אלף ש"ח, נמכר בתחילת השנה במחצית המחיר.
לפעמים מדובר בנכס שזקוק או מחויב לעשות שיפוץ קיצוני ויקר או בנכס הממוקם ברחוב שמיועד להריסה ולכן מחירו רק 11 אלף דולר. לעיתים הציעו לכם עסקה טובה, אבל השאלות הנכונות חייבות להישאל. כל רחוב, שכונה ועיר בארה"ב זה עניין בפני עצמו. ההיגיון הישראלי לא עובד כאן. עיר כמו סאן דייגו מציגה דירות שעולות פחות מדירות בתל אביב, למרות שהיא אחת הנחשבות באמריקה כולה מבחינת מזג אוויר, יופי, כמות תיירים שנתית וכו'. גם אם הנכס נמכר לפני עשור במחיר הגבוה פי 5 או 10 ממחירו היום, זה לא אומר דבר. חייבים להיעזר בטבלה מקצועית מגורם מוסמך המתייחסת למחירי הנכסים כרגע. לעיתים המוכר ומתווך הנדל"ן הם שותפים המסכמים ביניהם את המחיר ואת העמלה ואנו מקבלים מחירים מנופחים".
הכתבה מאת שי אלרואי